Wet tegengaan dubbele bemiddelingskosten

2016-07-14

1.     Wet tegengaan dubbele bemiddelingskosten

Met ingang van 1 juli 2016 is een wetswijziging in werking getreden die het in rekening brengen van dubbele bemiddelingkosten tegen gaat. In het verleden brachten tussenpersonen bij het tot stand brengen van een huur- of koopovereenkomst niet zelden dubbele courtage in rekening, namelijk zowel bij de verhuurder / verkoper, als bij de huurder / koper.

Een dergelijk ongeoorloofd ‘dienen van twee heren’ was al niet toegestaan onder de oude wetgeving, maar tussenpersonen zochten vaak een uitweg om onder dit verbod uit te komen. Met de wetswijziging heeft de wetgever meer duidelijkheid gebracht omtrent dit verbod.

2.     Artikel 7:417 lid 4 (oud)

Het oude artikel 7:417 lid 4 zoals dat vóór 1 juli jl. gold, luidde als volgt:

“Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3 [1], en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning.”

In beginsel gold dus een verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten, maar dit verbod was niet absoluut: middels de ‘tenzij-formule’ bestond de mogelijkheid om af te wijken van het verbod voor zover het verhuur of verkoop van delen van een zelfstandige woning betrof, men denke aan (studenten)kamers of etages. Van deze afwijkingsmogelijkheid maakten tussenpersonen – veelal makelaars – in het verleden veelvuldig gebruik.

Het artikel 7:417 lid 4 BW en het daarin opgenomen verbod ziet specifiek op de lastgevingsovereenkomst, maar is middels artikel 7:427 BW van overeenkomstige toepassing verklaard op de bemiddelingsovereenkomst. Om te kunnen spreken van een bemiddelingsovereenkomst dient – in tegenstelling tot de lastgevingsovereenkomst – de bemiddelaar loon te ontvangen voor zijn werkzaamheden, aldus artikel 7:425 BW.

3.     Onduidelijkheid: de Hoge Raad laat zich uit

Het oude wetsartikel werkte volgens de wetgever de nodige misverstanden in de hand.[2] Tussenpersonen probeerden in het verleden veelal het verbod te ontwijken, door te stellen dat het verbod uit artikel 7:417 lid 4 enkel zag op het tweezijdig in rekening brengen van ‘loon’ en dat derhalve het in rekening brengen van een vergoeding onder een andere naam, bijvoorbeeld ‘courtage’ of ‘bemiddelingskosten’ strikt gezien niet verboden was. Tussenpersonen stelden ook wel dat zij in het geheel niet optraden voor de verhuurder of verkoper, zodat er geen sprake zou zijn van het ongeoorloofd ‘dienen van twee heren’. Ten slotte werd door tussenpersonen ook wel aangevoerd dat zij helemaal geen kosten in rekening brachten bij de verhuurder of verkoper, zodat zij dit wel bij de huurder of koper mochten doen.

Deze ‘misverstanden’ hebben tot de nodige rechtspraak geleid. De rechtbank Den Haag heeft in 2015 de hoogste rechter in Nederland, de Hoge Raad, de vraag voorgelegd hoe het verbod uit artikel 7:417 lid 4 BW diende te worden uitgelegd. Bij de beantwoording van de voorgelegde vragen heeft de Hoge Raad aangesloten bij de ontwerpwet tegengaan dubbele bemiddelingskosten. Over de relevantie van het begrip loon overwoog de Hoge Raad in haar uitspraak[3]:

“Weliswaar is naar de letter van art. 7:425 BW pas van bemiddeling sprake als de bemiddelaar recht heeft op loon voor zijn werkzaamheden, maar dit staat niet in de weg aan de overeenkomstige toepassing van art. 7:417 lid 4 BW op gevallen als het onderhavige. Het ontstaan van een aanspraak op loon is immers niet een noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken. […] In de gevallen als bedoeld in de art. 7:417 en 7:418 BW, welke artikelen in art. 7:427 BW van overeenkomstige toepassing zijn verklaard bij bemiddeling, is die voorwaarde niet op haar plaats, gelet op de met die artikelen beoogde bescherming. Dit wordt bevestigd door het hiervoor in 4.4.2 aangehaalde wetsontwerp.

Daarnaast is de Hoge Raad ingegaan op de vraag wanneer er naar haar oordeel sprake is van bemiddeling tussen de verhuurder / verkoper en de tussenpersoon. Naar het oordeel van de Hoge Raad is sprake van bemiddeling voor de verhuurder, indien in opdracht of met goedvinden van de verhuurder de tussenpersoon een advertentie plaatst op zijn website.[4] Indien dit het geval is, dan bemiddelt de tussenpersoon namens de verhuurder en kunnen er geen bemiddelingskosten of anderszins kosten in rekening worden gebracht bij de huurder. Gelet op de hiervoor aangehaalde passage doet het daarbij niet ter zake of de tussenpersoon van de verhuurder loon of hoegenaamd ook, een vergoeding ontvangt:

“Van bemiddeling is in een context als de onderhavige in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde (de aspirant-huurder; zie evenzo de toelichting op het wetsontwerp Wijziging van artikel 417, vierde lid, en van artikel 427 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten, Kamerstukken II 2014-2015, 34 207, nr. 3, p. 5).”

4.     Artikel 7:417 lid 4 (nieuw)

De uitspraak van de Hoge Raad heeft in feite vooruit gelopen op de wetswijziging die per 1 juli 2016 formeel van kracht is geworden. Per 1 juli 2016 luidt artikel 7:417 lid 4 BW als volgt:

“Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3 [5], en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, ongeacht of de verkoper of verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd.”

Aan artikel 7:427 BW, welke de lastgevingsartikelen 7:417 BW en 7:418 BW van overeenkomstige toepassing verklaard voor de bemiddelingsovereenkomst, is ter verduidelijking de volgende zin toegevoegd:

De artikelen 417 en 418 zijn mede van overeenkomstige toepassing, indien de tussenpersoon geen recht op loon heeft.

5.     Conclusie

Met de wetswijziging heeft de wetgever de uitzondering op het verbod uit artikel 7:417 lid 4 BW voor onzelfstandige woonruimte, zoals (studenten)kamers en etages, uit de wet geschrapt. Het verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten geldt per 1 juli 2016 dus ook onverkort voor onzelfstandige woonruimte.

Tenslotte blijkt uit de wetswijziging [6] dat wanneer een huurder reageert op een advertentie, de tussenpersoon bemiddelt namens de verhuurder en dus geen loon of anderszins een vergoeding in rekening mag brengen bij de huurder. Het maakt daarbij niet uit of de tussenpersoon van de verhuurder loon of een vergoeding ontvangt.

6.     Recht op terugbetaling?

Mocht u in het verleden zelfstandige woonruimte hebben gehuurd, en heeft u bij het aangaan van de huurovereenkomst een vergoeding betaald aan de tussenpersoon, dan is deze vergoeding vermoedelijk ten onrechte betaald. U kunt mogelijk aanspraak maken op terugbetaling van de vergoeding. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met één van onze advocaten.

Mr. J. den Dikken



[1] Zijnde een natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf
[2] Memorie van Toelichting, TK, vergaderjaar 2014–2015, 34 207, nr. 3, pag. 4
[3] Hoge Raad, 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099
[4] Het verbod uit artikel 7:417 lid 4 geldt alleen indien de tussenpersoon de verhuurder en de huurder van elkaar afschermt, zodat zij niet zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact kunnen komen (zie rechtsoverweging 4.4.5 van het arrest van de Hoge Raad).
[5] Zijnde een natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf
[6] Memorie van Toelichting, TK, vergaderjaar 2014–2015, 34 207, nr. 3, pag. 5 


«Terug